我國商品房市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，漸已形成了一個成熟的交易市場。隨著生活水平的提高，人們越來越重視房屋品質(zhì)，商品房買賣中出現(xiàn)了大量因房屋質(zhì)量或交付條件產(chǎn)生爭議而拒收房屋的糾紛，其中較為復(fù)雜的是當(dāng)房屋存在不可修復(fù)的瑕疵的情形。為便于討論，擬舉一例：某開發(fā)商以房屋層高作為樓盤的賣點，與買受人簽訂的商品房買賣合同約定房屋的層高為3.2米，后于約定的交付時間書面通知買受人收房，買受人驗房發(fā)現(xiàn)實際交付的房屋層高僅為2.9米，遂拒絕收房。此例中，開發(fā)商履行不符合約定至為明顯，唯買受人如何救濟(jì)，則莫衷一是，本文擬結(jié)合該例探討三個問題。

 

一、買受人可否主張逾期交房違約責(zé)任

 

逾期交房，指開發(fā)商未在約定的交房時間交付符合交付條件的房屋。逾期交房違約責(zé)任性質(zhì)上屬履行遲延責(zé)任，其目的，一方面是彌補債權(quán)人因債務(wù)人遲延履行的損失；另一方面是敦促債務(wù)人按照約定盡快完全履行合同義務(wù)。因此，履行遲延違約責(zé)任的承擔(dān)，以債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人履行或補正其履行瑕疵為前提。若開發(fā)商未于約定的時間交房，或雖于約定的時間通知買受人收房，但當(dāng)房屋不符合交付條件時——譬如交付的房屋尚未經(jīng)過竣工驗收備案，買受人可以拒絕收房，并要求開發(fā)商備案后重新交付，開發(fā)商補正其履行瑕疵的時間，對買受人而言構(gòu)成逾期交房。

 

但是，這并不意味著開發(fā)商未于約定時間交房或房屋不符合交付條件必然構(gòu)成逾期交房。我國合同法第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)義務(wù)的履行為法律上、事實上或經(jīng)濟(jì)上不能時，債務(wù)人履行合同的義務(wù)被免除，也就不存在遲延履行的問題。本例中，房屋拆除重建，當(dāng)然可以完成合同約定的履行義務(wù)，但如此履行義務(wù)的成本過高，是為經(jīng)濟(jì)上不能，開發(fā)商可拒絕買受人履行或繼續(xù)履行的請求，故而買受人不能主張逾期交房的違約責(zé)任。

 

二、買受人可否解除或撤銷合同

 

房屋層高不符合約定，買受人可否據(jù)此撤銷或解除合同？對此問題，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的情形分別判斷。

 

1.欺詐。合同法第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。”如開發(fā)商為了樓盤暢銷或其他目的，虛構(gòu)房屋層高與買受人簽訂合同，買受人可據(jù)此請求撤銷合同。

 

2.設(shè)計變更。商品房在開發(fā)的過程中，可能會因種種原因進(jìn)行設(shè)計變更。商品房買賣合同示范文本中對設(shè)計變更進(jìn)行了約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的對質(zhì)量或使用功能有影響的設(shè)計變更，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計變更后一定期限內(nèi)書面通知買受人，由買受人決定是否接受。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。其中，必須通知的變更事項包括：結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向。在本例中，如果房屋原設(shè)計層高為3.2米，但嗣后經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)、同意，變更為2.9米，則需將該事項書面通知買受人，出賣人未按約定通知買受人，則買受人有權(quán)行使約定解除權(quán)。

 

3.其他情形。當(dāng)不存在設(shè)計變更，也無法查證開發(fā)商存在欺詐的情形時，可斟酌不可修復(fù)房屋瑕疵的嚴(yán)重程度來確定買受人是否可行使法定解除權(quán)。本例中，交付的房屋層高縮水達(dá)9%以上，買受人可行使法定解除權(quán)。

 

三、因?qū)痈呖s水產(chǎn)生的損失如何確定

 

合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”層高糾紛中，買受人既不能主張逾期交房責(zé)任，當(dāng)房價處于上升通道時，又不愿解除或撤銷合同，剩下的救濟(jì)途徑只有主張層高縮水的違約責(zé)任。問題是，因?qū)痈呖s水所受損失如何確定？

 

筆者認(rèn)為，確定買受人層高縮水產(chǎn)生的損失，首先應(yīng)確定層高損失對房屋產(chǎn)生何種影響。我國商品房買賣中，房屋價格的確定分為兩種方式，一種是以套為計價單位；另一種是以建筑面積或套內(nèi)建筑面積作為計價單位，其中建筑面積或套內(nèi)建筑面積是房屋的落地面積。無論是以套為單位還是以建筑面積（套內(nèi)建筑面積）為單位，買受人實際使用的是房屋內(nèi)的空間，而層高縮水對買受人的影響，即可用空間的減少。這樣，房屋價格與層高縮水之間建立了關(guān)聯(lián)。對于層高縮水的損失，可通過下面的公式計算：層高差÷約定層高×房屋價格。當(dāng)然，層高縮水的損失，法律并無明確規(guī)定，上述計算方法僅作為法官自由裁量的依據(jù)之一，法官亦可根據(jù)案件實際情況，結(jié)合其他因素酌情調(diào)整。

 

附帶說明的是，在層高不符合約定的情形下，當(dāng)事人若主張逾期交房違約責(zé)任的，從減少訟累，切實解決糾紛的角度出發(fā)，法官宜向當(dāng)事人釋明，并詢問當(dāng)事人是否變更訴訟請求。

 

（原文鏈接：https://www.chinacourt.org/article/detail/2018/04/id/3271358.shtml）