買賣合同暗藏玄機(jī)，賣房違約金低，買房違約金高，這個(gè)合同有失公平!近日，山東省聊城市東昌府區(qū)人民法院判決一起商品房買賣合同糾紛，依法調(diào)整某公司的違約金標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)了購(gòu)房戶的合法權(quán)益，取得了良好的法律效果和社會(huì)效果。

 

2013年，聊城市民王某在聊城某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，總價(jià)約140余萬(wàn)，買房時(shí)簽訂的商品房預(yù)售合同中載明：“某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)將辦理房屋權(quán)屬登記的相關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；對(duì)因出賣人原因，買受人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記證書的，買受人不退房，出賣人按已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之一向買受人支付違約金。”還載明：“買受人逾期交款按日萬(wàn)分之一支付違約金。”

 

2014年，某公司將該房屋交付給王某使用，但截至起訴的2017年10月份，該房屋依然不具備辦證條件。于是，王某將某公司起訴至法院，要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任。但是，依據(jù)合同上的約定，無(wú)論某公司何時(shí)辦理房產(chǎn)證，只需向王某支付萬(wàn)分之一也就是一百元的違約金，顯然不公平。所以，王某要求按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

 

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告訂立的商品房預(yù)售合同不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。某公司已經(jīng)超過(guò)合同約定的辦理房產(chǎn)證的期限，構(gòu)成違約，故王某要求支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金，應(yīng)予支持。但雙方在合同中約定的違約金僅為已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之一，明顯偏低，現(xiàn)王某主張按逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其實(shí)質(zhì)是對(duì)違約金的增加，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但對(duì)該違約金應(yīng)根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》第四部分第（四）項(xiàng)第18條第二項(xiàng)規(guī)定精神予以調(diào)整，即參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定，調(diào)整為按年利率6%計(jì)算為宜，超出部分不予保護(hù)。該判決作出后，某公司提出上訴，但在二審期間按撤回上訴處理，目前一審判決已生效。

 

法官說(shuō)法

 

商品房買賣合同就是房地產(chǎn)公司出售商品房時(shí)建立的合同，對(duì)于自己承擔(dān)的責(zé)任部分“按照已付房款的萬(wàn)分之一賠償”，對(duì)于買受人逾期支付房款則“按日萬(wàn)分之一支付違約金”。 雖然只差一字，但是承擔(dān)的責(zé)任區(qū)別可就大了。因此，法官提醒廣大人民群眾：購(gòu)房時(shí)一定要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀商品房買賣合同內(nèi)容，審慎地簽訂合同，以防止利益受損。（徐鵬 王希玉 朱曉睿）