【案情】

2007年7月，開發(fā)商飛躍公司與張某簽訂《商品房認購意向書》，約定將涉案房屋以20萬元的價格賣給張某，張某先行繳納認購金10萬元，待樓盤開盤后，認購金10萬元充抵購房款，再支付另10萬元。2007年8月，張某又以28萬元的價格將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給李某，并收取李某購房款28萬元。2009年6月，李某與趙某簽訂房屋買賣合同，約定李某以34萬元的價格將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給趙某，趙某依約先支付24萬元，余款辦房產(chǎn)證時一次付清。上述交易過程均未在房管部門備案。2009年10月，樓盤開盤后，趙某入住涉案房屋，其間趙某多次找李某催辦房產(chǎn)證未果。2017年8月，張某出具《承諾書》一份，承諾將涉案房產(chǎn)的認購權(quán)轉(zhuǎn)讓給趙某，并同意將之前交納的10萬元認購金抵頂房款，飛躍公司在《承諾書》蓋章同意。2017年8月，趙某與飛躍公司簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定總價款為28萬元，趙某交付了房款。2017年11月，涉案房產(chǎn)辦理不動產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為趙某。后趙某起訴李某，要求解除兩人簽訂的合同并退回購房款，李某反訴主張趙某與飛躍公司簽訂的《商品房現(xiàn)房買賣合同》無效。

【分歧】

本案中，關(guān)于趙某與飛躍公司之間簽訂的《商品房現(xiàn)房買賣合同》的效力認定，存在以下兩種觀點：

第一種觀點認為，該合同屬于“一房二賣”，損害他人的合法權(quán)益，應(yīng)認定無效。

第二種觀點認為，趙某依約支付房款并繳納相應(yīng)的契稅，飛躍公司協(xié)助趙某辦理房屋所有權(quán)變更登記，符合法律規(guī)定，且并沒有損害李某的利益，應(yīng)認定合同有效。

【評析】

筆者同意第二種觀點，理由如下：

首先，根據(jù)民法典第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。且本案數(shù)個房屋買賣（認購）合同也不存在民法典第一百五十三條、第一百五十四條規(guī)定的情形，故均應(yīng)認定有效。

其次，民法典第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。本案中，趙某已實際占有居住涉案房產(chǎn)多年，由于李某的原因，一直未辦理房屋變更登記，后趙某與飛躍公司重新簽訂合同，趙某再次支付購房款，取得涉案房屋所有權(quán)證書。趙某與飛躍公司簽訂買賣合同的目的是辦理房屋權(quán)利證書，其主觀沒有侵害李某合法權(quán)益的惡意，更無與飛躍公司串通的合意，而李某的違約行為已造成趙某利益受損。

再次，張某已出具《承諾書》將涉案房產(chǎn)的認購權(quán)轉(zhuǎn)讓給趙某，飛躍公司已蓋章同意，飛躍公司與趙某簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》不屬于“一房二賣”。趙某依約支付對價，飛躍公司協(xié)助趙某辦理了房屋所有權(quán)變更登記，該筆交易涉及的稅費也均已繳納，否則涉案房產(chǎn)的不動產(chǎn)登記不可能辦理至趙某名下。故合同雙方意思表示一致、真實，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且主要權(quán)利義務(wù)已履行完畢，應(yīng)認定合法有效。

最后，民法典第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。據(jù)此，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動，我國采用的是登記生效模式。本案中，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，趙某已取得涉案房屋權(quán)利證書，已成為所有權(quán)人，其依法享有的房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護。

（作者單位：山東省泰安市中級人民法院）