近年來，商品房買賣合同糾紛領(lǐng)域各種新類型、新形態(tài)矛盾糾紛不斷涌現(xiàn)。重慶市第一中級人民法院梳理轄區(qū)兩級法院受理的相關(guān)案件發(fā)現(xiàn)，商品房銷售合同糾紛逐漸從占絕對比例的購房者與開發(fā)商之間的“兩金”爭議（即逾期交房違約金和逾期辦證違約金爭議），轉(zhuǎn)向補充協(xié)議條款效力認定、精裝房質(zhì)量異議、銷售顧問權(quán)限、開發(fā)商口頭承諾效力等新類型爭議。

近日，重慶市第一中級人民法院發(fā)布該院近年來審結(jié)的商品房買賣合同糾紛典型案例，旨在引導(dǎo)購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)從業(yè)人員了解最新法律法規(guī)，努力從源頭化解商品房買賣合同糾紛，保護購房者與開發(fā)商的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，力爭實現(xiàn)讓糾紛化于未發(fā)、止于未訴。

銷售人員私簽合同

未獲授權(quán)公司無責

□　本報記者 戰(zhàn)海峰

□　本報通訊員 徐曉琴 冉沅弋

曾某系重慶某房地產(chǎn)公司銷售人員，購房者杜某與曾某在某樓盤售樓部簽訂了《置業(yè)預(yù)算表》。隨后，雙方又簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同顯示重慶某房地產(chǎn)公司為甲方、杜某為乙方，合同約定杜某向重慶某房地產(chǎn)公司購買房屋，采取分期付款方式支付購房款，合同尾部無簽字蓋章。曾某在該合同附件五《商品房買賣合同補充協(xié)議》尾部甲方處簽字，杜某在乙方處簽字，未加蓋重慶某房地產(chǎn)公司印章。

合同簽訂后，杜某分4次通過手機銀行、微信等方式共計向曾某個人賬戶支付購房款234171元，其中前兩次曾某以個人名義向杜某出具了收條。后杜某發(fā)現(xiàn)房屋被另售他人，遂與曾某達成退款協(xié)議，但曾某未按期退還杜某購房款。杜某于是訴至璧山區(qū)人民法院，請求曾某與重慶某房地產(chǎn)公司承擔歸還剩余購房款及利息的連帶責任。璧山區(qū)法院一審僅支持了杜某針對曾某的訴訟請求，駁回其對重慶某房地產(chǎn)公司的請求。杜某不服，上訴至重慶市第一中級人民法院。2022年6月，市一中院審理后維持了一審判決。

二審法官庭后表示，杜某主張與重慶某房地產(chǎn)公司存在房屋買賣法律關(guān)系，但舉示的《置業(yè)預(yù)算表》《商品房買賣合同》均無重慶某房地產(chǎn)公司蓋章或授權(quán)人員簽字，僅有曾某簽字。曾某系重慶某房地產(chǎn)公司一般銷售人員，簽訂購房合同并非曾某職權(quán)范圍事項，曾某無授權(quán)委托書，涉案商品房買賣合同未加蓋公司印章，不存在曾某有代理權(quán)的客觀表象，且曾某要求將購房款轉(zhuǎn)至其個人賬戶，并以個人名義出具收條，這些行為均違背交易常理，杜某未審查曾某是否具有代理權(quán)，主觀上未盡到合理注意義務(wù)，存在過失。此外，杜某在發(fā)現(xiàn)涉案房屋另售他人后與曾某簽訂《協(xié)議》，約定由曾某退還購房款。因此，杜某系與曾某建立的合同關(guān)系，無權(quán)要求該房地產(chǎn)公司退還購房款。

逾期交房未贈花園

退還差價難獲支持

□　本報記者 戰(zhàn)海峰

□　本報通訊員 陳婭梅 冉沅弋

熊某與重慶某實業(yè)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買一套一樓的住宅。購買過程中，重慶某實業(yè)公司表示購買一樓的業(yè)主享有花園的單獨使用權(quán)，還向熊某出具書面宣傳材料，作出保證一樓業(yè)主花園面積的承諾。

后重慶某實業(yè)公司晚于合同約定交房時間通知熊某接房，熊某接房中發(fā)現(xiàn)購買的房屋存在墻體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴重、墻體垂直度超過國家標準、空調(diào)機位只有一個而且尺寸不夠等嚴重質(zhì)量問題，因此拒絕接房。此外，熊某得知該公司前期關(guān)于一樓業(yè)主享有花園單獨使用權(quán)的承諾也無法兌現(xiàn)，現(xiàn)花園系小區(qū)全體業(yè)主共同使用。

熊某認為，因重慶某實業(yè)公司的虛假宣傳，導(dǎo)致其以高于正常價格購買案涉房屋，據(jù)此訴至合川區(qū)人民法院，要求重慶某實業(yè)公司按照其他房屋的價格為基準退還房屋差價，并承擔因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的逾期交房違約責任。

法院經(jīng)審理認為，根據(jù)民法典規(guī)定，熊某與重慶某實業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋面積并不包括小區(qū)花園面積，房屋單價系雙方自愿商定，合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效，對雙方均具有法律約束力。購買者對于房屋價值的認定應(yīng)當結(jié)合樓層、具體位置、軟硬件功能等綜合考慮。熊某所購房屋緊鄰小區(qū)花園，其對花園的利用有更多便利。因此，熊某提出由重慶某實業(yè)公司按小區(qū)同幢三樓房屋均價計算房屋價款，并退還購房差價的訴訟請求與合同約定不符，不予支持。

2022年7月，合川區(qū)法院審理后僅支持熊某要求該公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求，駁回了退還差價的請求。

售房承諾免物業(yè)費

未能履約擔責賠償

□　本報記者 戰(zhàn)海峰

□　本報通訊員 陳婭梅 冉沅弋

劉某向重慶某旅游公司購買其開發(fā)建設(shè)的商品房，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業(yè)管理費承諾函》，承諾對劉某購買的房屋免予收取三年物業(yè)服務(wù)費。交房時，劉某卻接到物業(yè)公司的物業(yè)費催收短信，要求繳納物業(yè)費783.60元。

隨后，劉某向長壽區(qū)人民法院起訴，認為重慶某旅游公司售房時承諾免予收取三年物業(yè)服務(wù)費，但物業(yè)公司卻向劉某收取了物業(yè)服務(wù)費，案涉房屋三年的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由重慶某旅游公司承擔。

法院經(jīng)審理認為，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，重慶某旅游公司向劉某出具《免收物業(yè)管理費承諾函》，該承諾函與雙方訂立商品房預(yù)售合同存在密切關(guān)系，且該承諾系重慶某旅游公司的真實意思表示，對該公司具有法律約束力?，F(xiàn)重慶某旅游公司未按照承諾函的內(nèi)容履行，導(dǎo)致劉某因繳納物業(yè)費產(chǎn)生損失，應(yīng)當由重慶某旅游公司承擔該損失的賠償責任。

承辦法官表示，開發(fā)商在售房時向購房人作出的免予收取物業(yè)服務(wù)費的承諾具有法律約束力。雖然物業(yè)費系由物業(yè)公司收取，開發(fā)商的承諾亦不能代表物業(yè)公司，但開發(fā)商的該承諾可視為由開發(fā)商承擔購房人的物業(yè)費。本案中開發(fā)商未按承諾履行導(dǎo)致購房人產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)費損失，應(yīng)當承擔賠償責任。

補充協(xié)議房企挖坑

限制權(quán)利合同無效

□　本報記者 戰(zhàn)海峰

□　本報通訊員 徐曉琴 冉沅弋

2020年6月，李某某、夏某某與重慶某房地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買該公司開發(fā)的位于江北區(qū)觀音橋的某房屋，并約定了交房時間。合同載明：如逾期交房超過30日，李某某、夏某某有權(quán)解除合同；李某某、夏某某要求解除合同的，該房地產(chǎn)公司應(yīng)當退還全部已付購房款及利息，并支付違約金。

2020年12月2日，因該房地產(chǎn)公司一直未交房，李某某、夏某某向該公司發(fā)出律師函，以逾期交房為由要求解除合同。該房地產(chǎn)公司認為，根據(jù)雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補充協(xié)議約定，若房地產(chǎn)公司逾期交房，李某某與夏某某放棄合同解除權(quán)，并以此為由不同意解除合同。李某某、夏某某遂訴至江北區(qū)人民法院，請求解除合同并由該房地產(chǎn)公司承擔相應(yīng)責任，一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請求。該房地產(chǎn)公司不服，上訴至重慶市第一中級人民法院，該院經(jīng)審理后駁回了重慶某房地產(chǎn)公司的上訴請求。

法官庭后表示，本案是民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，應(yīng)適用當時的法律、司法解釋相關(guān)規(guī)定。本案中的補充協(xié)議系重慶某房地產(chǎn)公司向不特定對象提供的可重復(fù)使用文本，屬格式合同。該協(xié)議約定買方在逾期交房的情況下放棄合同解除權(quán)，明顯排除了購房者主要權(quán)利，應(yīng)認定為無效。購房者是否享有解除權(quán)仍應(yīng)根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》進行判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂合同過程中，應(yīng)按照公平原則確定其與購房者之間的權(quán)利義務(wù)。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過格式條款剝奪購房者關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的合同解除權(quán)，明顯排除了購房者的主要權(quán)利，應(yīng)認定為無效。

民法典相關(guān)規(guī)定

第一百七十條　執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。

第一百七十一條　行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。

第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

老胡說法

安居方能樂業(yè)，無論是住房的剛性需求還是改善性需求，對百姓而言都是至關(guān)重要的事情。然而，在購房過程中，個別開發(fā)商和銷售人員卻不講誠信，嚴重損害購房者的正當權(quán)益。

從本期案例中我們可以看到，有的開發(fā)商以購房補充協(xié)議中的格式條款惡意剝奪購房者的主要權(quán)利，有的開發(fā)商對促銷時所作優(yōu)惠承諾在成交后卻不予兌現(xiàn)，還有的房屋銷售人員以假亂真肆意欺詐蒙騙購房者。商品房市場上諸如此類的亂象，不但侵害了購房者的財產(chǎn)權(quán)益，同時也危害了經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定。

因此，司法部門、市場監(jiān)督管理部門、住房建設(shè)管理部門應(yīng)當協(xié)同聯(lián)動、相互配合，進一步加大商品房市場治理力度，在健全完善相關(guān)監(jiān)管法律法規(guī)和體制機制的基礎(chǔ)上，對侵犯購房者合法權(quán)益的行為，堅決予以處罰。同時，我們也希望購房者在購房過程中增強辨別是非真?zhèn)蔚哪芰?，做到冷靜理性，避免為了圖小便宜而吃虧上當。（胡勇）